INTRODUCCIÓN
HIPOTECA
Derecho que grava bienes
inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una
deuda.
El término hipoteca
proviene del latín hypotheca que se origina en un vocablo griego. La palabra se
refiere a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito. Esto
quiere decir que la finca queda en poder de su propietario, aunque el acreedor
está en condiciones de promover su venta en caso de que la deuda no sea pagada
en el plazo pactado.
Para asegurarse el
cobro de la deuda, el acreedor debe realizar una demanda, que generará una
sentencia condenatoria y dará lugar al remate judicial del bien. Con ese dinero
producto del remate, el acreedor puede cobrarse la deuda o adjudicarse el bien
hipotecado.
La hipoteca está
formada por tres componentes esenciales: el
capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito
(préstamo), el plazo (el tiempo en
que se pacta la devolución del préstamo), el tipo de interés (el porcentaje
adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar), el interés y la pena convencional que
se establezca o daños y perjuicios que previamente se establezcan por distintos
incumplimientos en los que incurra el deudor, cómo el dar lugar a un juicio
para el remate del bien hipotecado.
Conforme al
artículo 2,893 Código Civil para la Ciudad de México, la hipoteca es:
ARTÍCULO 2,893.- La
hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al
acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de
preferencia establecido por la ley.
Conforme al
artículo 468 y 469 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de
México, para poder iniciar un juicio Especial Hipotecario se requiere lo
siguiente:
Artículo 468.- Se tramitará en la vía especial
hipotecaria todo juicio que tenga por objeto la
constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así
como su nulidad, cancelación, o bien, el
pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice. Para que el juicio
que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga
según las reglas del presente capítulo, es requisito indispensable que el
crédito conste en escritura pública o escrito privado, según corresponda en los
términos de la legislación común, y registrado en el Registro Público de la
Propiedad y que sea de plazo cumplido, o que éste sea exigible en los términos
pactados o bien conforme a las disposiciones legales aplicables. Artículo 469.-
Procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el contrato esté inscrito
en el Registro Público de la Propiedad, cuando: I. El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo;
II. El bien se encuentre inscrito a favor del demandado, y III. No exista
embargo o gravamen en favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días
anteriores a la de la presentación de la demanda
PROBLEMÁTICA
El contrato de
mutuo con interés y garantía
hipotecaria, ha sido una figura muy socorrida, para obtener ganancias mayores a
las que ofrece el sistema bancario y de una forma segura, ya que el dinero no
está en riesgo, pues está garantizado por una hipoteca, que debidamente
inscrita en primer lugar en el Registro Público, garantiza que nuestro capital,
intereses y en su caso la pena convencional, prestaciones que serán pagadas o
cubiertas o por el deudor o con la venta del inmueble hipotecado a través de un
juicio Especial Hipotecario, mediante el cual ante la falta de pago del deudor,
el inmueble sale a remate judicial.
En el caso, muchos
de los prestamistas particulares que utilizaron esta figura jurídica para
obtener ganancias exorbitantes dejaron de hacerlo, porque en aplicación a
normas de derecho internacional y de derechos humanos se estableció la
reducción oficiosa de intereses pactados en el contrato, cuando a criterio del
juzgador haya existido USURA, la cual se sustenta en el artículo 1o. de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que dispone que todas
las autoridades, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación de
promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos; mientras que el
artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, prohíbe la usura, al considerarla como una
forma de explotación del hombre por el hombre
Figura que se
aplica por el juzgador al resolver en sentencia los juicios hipotecarios
promovidos, al analizar los intereses establecidos en el contrato por las
partes, sin importar que el demandado haya argumentado o no la existencia de la
usura y reduciendo oficiosamente las tasas pactadas, que en la mayoría de los
casos oscilaban entre el 4 y 10% mensual en los contratos sobre la suerte
principal prestada a una tasa máxima del 3.2% mensual, conforme a los criterios
jurisprudenciales que se precisan sólo en su rubro y registro para no hacer tan
extenso este artículo:
Algunos criterios que rigen la figura de la
USURA
USURA. PROCEDE SU ESTUDIO EN ASUNTOS DE ÍNDOLE CIVIL, CUANDO SE
ADVIERTA LA EXISTENCIA DE ESA FIGURA. Registro 2019931.
MORA PRODUCTIVA. ES INNECESARIO CONSIDERARLA COMO UNA CATEGORÍA
DIFERENCIADA DE LA USURA EN EL PACTO DE LOS INTERESES ACORDADOS. Registro
2019314.
INTERÉS DESPROPORCIONADO. PARÁMETROS
OBJETIVOS PARA DETERMINARLO. Registros 199133 y 167910
Existen muchos criterios, pero se citan las
anteriores para que se entienda la problemática con la figura de la Mora y los
elementos que se consideran para reducir la tasa de interés pactada considerada
por el juzgador como USURARIA.
También es problema en los juicios hipotecarios, la
nulidad que se hace en la sentencia de diversas penas convencionales que se
pactan en el contrato de mutuo y que reducen la ganancia esperada por el
prestamista.
VÍAS
DE SOLUCIÓN
Sin embargo, esta
figura jurídica, sigue siendo una forma interesante y conveniente para obtener
ganancias mayores a las tasas bancarias del banco, pues un 3 a 3.3% que se deja
pactar sin considerarse usuraria, sigue siendo mayor por mucho a las que
ofrecen CETES Y OTROS INSTRUMENTOS BANCARIOS, que sumados a las penas
convencionales que se pueden establecer por distintos incumplimientos, son
suficientes para obtener una buena ganancia e incluso adjudicarse la garantía
hipotecaria, cuando el adeudo se aproxima al valor del inmueble hipotecado y el
deudor no puede pagar lo adeudado.
En el caso, la
recomendación para los contratos de mutuo con garantía hipotecaria, con cláusulas
y penalidades que están siendo objeto de condena, son las siguientes:
Que la tasa de
interés ordinaria, por el tiempo pactado para la devolución del capital
mutuado, sea del 2.5% mensual y hasta el 3.3% mensual el interés moratorio.
Poner en el
contrato de mutuo, cuál será por parte del deudor el destino del préstamo,
justificando y documentando con documentos, que no se encuentra en estado de
necesidad, que declara obtendrá un rendimiento mayor al que debe pagar y que
tiene preparación académica, es decir, sabe lo que firma y a lo que se obliga.
Que las penas
convencionales, no se refieran al mismo incumplimiento, pues ello las hace
improcedentes o nulas conforme a los criterios jurisprudenciales del texto
siguiente:
PENA CONVENCIONAL CIVIL. LE
SON APLICABLES LAS MISMAS REGLAS QUE OPERAN PARA LOS INTERESES MORATORIOS EN
MATERIA MERCANTIL, CUANDO ÉSTOS SON USURARIOS. Registró 2013116.
PENA DE INDEMNIZACIÓN (PAGO
DE DAÑOS Y PERJUICIOS COMPENSATORIOS) Y PENA CONVENCIONAL EN LOS CONTRATOS
MERCANTILES. CASOS EN QUE PROCEDE SU RECLAMACIÓN (ARTÍCULO 88 DEL CÓDIGO DE
COMERCIO). Registró 172452.
PENA CONVENCIONAL. LA
DUPLICIDAD PROHIBIDA SÓLO EXISTE CUANDO SE REFIERE A LA MISMA OBLIGACIÓN
(ARTÍCULO 1840 DEL CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL). Registró 189919
Una pena
convencional por incumplimiento de la parte Deudora, cuando se tuviere que
promover juicio para obtener el pago del capital mutuado y sus accesorios,
equivalente al 50% de la suerte principal.
Otra pena
convencional por GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, por
el incumplimiento en devolver el capital mutuado al vencimiento natural o por
el vencimiento anticipado del plazo estipulado, equivalente al QUINCE POR CIENTO del monto total de la
deuda.
Nosotros contamos con la experiencia y procedimientos, que prueban que
estas prestaciones, se están declarando procedentes y se ajustan a la Ley y artículos
y jurisprudencias vigentes y aplicables.
REQUISITOS PARA
INICIAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO
a) Comunicarse con nosotros, para decirnos que
capital quiere invertir.
b) Buscaremos a través de los medios
publicitarios y de inversionistas, alguna persona interesada en su capital y
que de una garantía hipotecaria de menos 3 veces superior al préstamos que se
hace.
c) Se hace el contrato y se inscribe en el
Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Si el deudor es cumplido,
usted recibirá su capital e intereses al final del plazo establecido y si no le
pagan, se iniciará el juicio hipotecario correspondiente, para obtener el pago
de capital, intereses y penas pactadas, a través del procedimiento de remate.
d) Podemos comprar derechos litigiosos de Bancos,
recién presentadas las demandadas, contamos con contactos que reciben las
carteras de los Bancos con garantías de todos los niveles, obviamente siempre
contará su dinero con el respaldo de una garantía hipotecaria en primer lugar,
debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
e) Podemos asesorarlo en la compra de un
inmueble, en los procesos de remates judiciales que se dan ante los tribunales
de la Ciudad de México.
CONCLUSIÓN.
Si usted quiere invertir y obtener un rendimiento superior al Bancario y no correr
riesgos en su inversión, el préstamo a través de mutuo con interés y garantía
hipotecaria o la compra de un proceso ya iniciado por un Banco respecto de
personas que no pudieron pagar su crédito, son opciones seguras, que puede
redituarle grandes ganancias, si usted es asesorado por alguien experto en la
materia como nosotros.
Lic. Juan Carlos Acuña Martínez.
Nuestro DATOS son:
Teléfonos de la oficina: 55 78
77 91 y 55 88 30 58.
Dirección: Doctor Liceaga número
180, Edificio Orión, Departamento 1401, Colonia Doctores, Alcaldía Cuauhtémoc,
Ciudad de México, Código Postal 06720.
Página Web:
www.bufete-juridico-acuna-cardoso.com
Nuestra firma
cuenta con más de 80 años de experiencia y cuatro generaciones de abogados, y
hemos obtenido múltiples fallos favorables en materias de arrendamiento,
juicios ejecutivos, especiales hipotecarios, demandas de responsabilidad civil
objetiva y daño moral, así como en materia mercantil y familiar.
Clientes Relevantes:
a) Bayern de
México S.A. de C.V.
b) SNF FLOERGER
S.A. de C.V.
c) MISION
MEXICANA A.C.
d) FINANCIERA
CUALLI
e) CASASOL
PEDREGAL
