CANCELACIÓN DE GRAVAMENES EN EL REGISTRO PÚBLICO POR CADUCIDAD

INTRODUCCIÓN

En nuestra sociedad existe un gran desconocimiento acerca de lo que la ley establece respecto a la propiedad de bienes tanto inmuebles como muebles, lo que es causa de numerosos casos en los que las personas pierden su patrimonio o se ven forzados a tener que entrar en diversos litigios que llevan mucho tiempo y generan muchos gastos.

Por ello es importante precisar que en un sentido estricto, la ley exige que tratándose de bienes inmuebles la PROPIEDAD se acredite mediante una escritura pública otorgada ante un Notario público y que además la misma se encuentre debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (o su equivalente) en la entidad federativa donde se encuentre dicho bien.

Nota: Existen otras formas de acreditar la propiedad de bienes inmuebles, pero no nos referiremos a ellas por no formar parte esencial de este artículo informativo.

La inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, cobra especial importancia, cuando se quiere transmitir la propiedad de un bien inmueble, ya sea por venta, donación, sucesión etc., ya que es necesario que el mismo se encuentre libre de GRAVAMEN.

  

PROBLEMÁTICA

De acuerdo con nuestra legislación un GRAVAMEN es una carga u obligación impuesta sobre un inmueble o bien de nuestra propiedad que tiene como consecuencia una limitación a la disponibilidad de dicho bien; por lo general su inscripción es ordenada por un Notario Público o una Autoridad Judicial.

Entre los principales gravámenes que la legislación prevé se encuentran las hipotecas,  embargos, demandas, fideicomisos, anotaciones preventivas entre otras, los cuales pueden impedir que el inmueble se pueda transmitir o bien representaran una fuerte disminución en su valor en caso de enajenarse; pero sobre todo tratándose de gravámenes de garantía (como hipotecas y embargos) pueden llevar que el bien sea REMATADO y se pierda por completo la propiedad.

VÍAS DE SOLUCIÓN

Existen varias vías por las cuales se puede cancelar un gravamen y liberar un inmueble en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, de modo que se pueda disponer libremente de él y se tenga certeza jurídica respecto a su estado; entre las principales formas se encuentran las siguientes:

v  Mediante un arreglo extrajudicial con el acreedor, para que efectué la cancelación del gravamen.

v  Resolver el Litigio del cual proviene el gravamen, ya sea por obtener una sentencia absolutoria, por llegar a un convenio judicial o bien por pago de las cantidades adeudadas.

v  A través de un procedimiento administrativo ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, denominado comúnmente “…CANCELACION POR CADUCIDAD DEL GRAVÁMEN O DE LA HIPOTECA…”; siendo este el procedimiento principal sobre el cual trata el presente artículo informativo y opera ante la falta de reinscripción del gravamen o de la hipoteca.

FINALIDAD DEL PROCEDIMIENTO

El objeto del procedimiento es presentar un escrito ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, solicitando se cancele el gravamen inscrito sobre la propiedad (principalmente HIPOTECAS y EMBARGOS), en atención a que su inscripción ha CADUCADO, es decir, que ha transcurrido el tiempo previsto por la ley para que sean ejecutados sin que el acreedor o titular de esos derechos lo haya hecho.

El resultado principal de este procedimiento es la CANCELACIÓN del gravamen, y la liberación por completo de inmueble para que se pueda disponer del libremente; siendo además un proceso sumario, que puede resolverse por lo general en menos de seis meses.

REQUISITOS PARA INICIAR EL PROCESO

a) El documento privado o público donde se acredite la propiedad del inmueble en cuestión.

b) Tratándose de Hipotecas la escritura donde se constituye el gravamen (especificando que para que proceda la caducidad de la misma deben de haber transcurrido 20 años desde su expedición).

c) Un Certificado de Libertad de Gravámenes o Constancia de Folio Real (que son documentos que se obtienen ante el propio Registro Público de la Propiedad y del Comercio), en donde conste que el inmueble se encuentre inscrito a nombre del interesado y a su vez se señale el gravamen impuesto sobre dicho bien.

Nota: En caso de que no tenga estos documentos, nosotros podemos ayudarle a obtenerlos con la ayuda de algunos datos.

d) El pago de los derechos correspondientes de CANCELACIÓN, los cuales varían dependiendo del tabulador establecido por el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.

e) El escrito en donde se detallen los antecedentes y se realice el razonamiento lógico-jurídico relativo a la procedencia de la cancelación del gravamen. 

IMPEDIMENTOS

Es importante tomar en consideración que existen algunos impedimentos que pueden evitar llevar a cabo el procedimiento antes señalado y los cuales se enuncian a continuación:

a) Que el interesado no sea el propietario del inmueble o siéndolo no se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, en cuyo caso primero es necesario regularizar la situación jurídica del bien.

b) Que no haya transcurrido el tiempo exigido por la ley para que opere la CADUCIDAD, que tratándose de embargos es de DOS AÑOS y de hipotecas es de VEINTE AÑOS; o el equivalente exigido por la ley aplicable.

c) Que el inmueble ya haya sido REMATADO y ADJUDICADO a un tercero en algún procedimiento judicial.

d) Que el inmueble no se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, por tratarse de un predio ejidal o pertenecer al estado, es decir, que se encuentre matriculado.

e) Ante la negativa del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, por alguna falta de formalidad que pueda surgir durante el procedimiento.

CONCLUSION.

El procedimiento de “…CANCELACION POR CADUCIDAD ANTE EL REGISTRO PÚBLICO…” es una de las mejores opciones para liberar un inmueble de un gravamen o hipoteca, de forma rápida y segura, en un plazo relativamente corto e implicando costos muy accesibles.

Si usted tiene conocimiento de que su PROPIEDAD tiene un gravamen o hipoteca, acuda a nosotros para asesorarse y lo ayudaremos a liberar su PATRIMONIO y el de su FAMILIA.

  

Lic. Juan Carlos Acuña Martínez.

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