PRÉSTAMOS PERSONALES DE MUTUO CON INTERÉS Y GARANTÍA HIPOTECARIA

INTRODUCCIÓN

HIPOTECA

Derecho que grava bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda.

El término hipoteca proviene del latín hypotheca que se origina en un vocablo griego. La palabra se refiere a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito. Esto quiere decir que la finca queda en poder de su propietario, aunque el acreedor está en condiciones de promover su venta en caso de que la deuda no sea pagada en el plazo pactado.

Para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe realizar una demanda, que generará una sentencia condenatoria y dará lugar al remate judicial del bien. Con ese dinero producto del remate, el acreedor puede cobrarse la deuda o adjudicarse el bien hipotecado.

La hipoteca está formada por tres componentes esenciales: el capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito (préstamo), el plazo (el tiempo en que se pacta la devolución del préstamo), el tipo de interés (el porcentaje adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar), el interés y la pena convencional que se establezca o daños y perjuicios que previamente se establezcan por distintos incumplimientos en los que incurra el deudor, cómo el dar lugar a un juicio para el remate del bien hipotecado.

Conforme al artículo 2,893 Código Civil para la Ciudad de México, la hipoteca es:

ARTÍCULO 2,893.- La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Conforme al artículo 468 y 469 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, para poder iniciar un juicio Especial Hipotecario se requiere lo siguiente:

Artículo 468.- Se tramitará en la vía especial hipotecaria todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad, cancelación, o bien, el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice. Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga según las reglas del presente capítulo, es requisito indispensable que el crédito conste en escritura pública o escrito privado, según corresponda en los términos de la legislación común, y registrado en el Registro Público de la Propiedad y que sea de plazo cumplido, o que éste sea exigible en los términos pactados o bien conforme a las disposiciones legales aplicables. Artículo 469.- Procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad, cuando: I. El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo; II. El bien se encuentre inscrito a favor del demandado, y III. No exista embargo o gravamen en favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días anteriores a la de la presentación de la demanda

 

PROBLEMÁTICA

El contrato de mutuo  con interés y garantía hipotecaria, ha sido una figura muy socorrida, para obtener ganancias mayores a las que ofrece el sistema bancario y de una forma segura, ya que el dinero no está en riesgo, pues está garantizado por una hipoteca, que debidamente inscrita en primer lugar en el Registro Público, garantiza que nuestro capital, intereses y en su caso la pena convencional, prestaciones que serán pagadas o cubiertas o por el deudor o con la venta del inmueble hipotecado a través de un juicio Especial Hipotecario, mediante el cual ante la falta de pago del deudor, el inmueble sale a remate judicial.

En el caso, muchos de los prestamistas particulares que utilizaron esta figura jurídica para obtener ganancias exorbitantes dejaron de hacerlo, porque en aplicación a normas de derecho internacional y de derechos humanos se estableció la reducción oficiosa de intereses pactados en el contrato, cuando a criterio del juzgador haya existido USURA, la cual se sustenta en el artículo 1o. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que dispone que todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos; mientras que el artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, prohíbe la usura, al considerarla como una forma de explotación del hombre por el hombre

Figura que se aplica por el juzgador al resolver en sentencia los juicios hipotecarios promovidos, al analizar los intereses establecidos en el contrato por las partes, sin importar que el demandado haya argumentado o no la existencia de la usura y reduciendo oficiosamente las tasas pactadas, que en la mayoría de los casos oscilaban entre el 4 y 10% mensual en los contratos sobre la suerte principal prestada a una tasa máxima del 3.2% mensual, conforme a los criterios jurisprudenciales que se precisan sólo en su rubro y registro para no hacer tan extenso este artículo:

 Algunos criterios que rigen la figura de la USURA

USURA. PROCEDE SU ESTUDIO EN ASUNTOS DE ÍNDOLE CIVIL, CUANDO SE ADVIERTA LA EXISTENCIA DE ESA FIGURA. Registro 2019931.

MORA PRODUCTIVA. ES INNECESARIO CONSIDERARLA COMO UNA CATEGORÍA DIFERENCIADA DE LA USURA EN EL PACTO DE LOS INTERESES ACORDADOS. Registro 2019314.

  

INTERÉS DESPROPORCIONADO. PARÁMETROS OBJETIVOS PARA DETERMINARLO. Registros 199133 y 167910

Existen muchos criterios, pero se citan las anteriores para que se entienda la problemática con la figura de la Mora y los elementos que se consideran para reducir la tasa de interés pactada considerada por el juzgador como USURARIA.

También es problema en los juicios hipotecarios, la nulidad que se hace en la sentencia de diversas penas convencionales que se pactan en el contrato de mutuo y que reducen la ganancia esperada por el prestamista.

  

VÍAS DE SOLUCIÓN

   

Sin embargo, esta figura jurídica, sigue siendo una forma interesante y conveniente para obtener ganancias mayores a las tasas bancarias del banco, pues un 3 a 3.3% que se deja pactar sin considerarse usuraria, sigue siendo mayor por mucho a las que ofrecen CETES Y OTROS INSTRUMENTOS BANCARIOS, que sumados a las penas convencionales que se pueden establecer por distintos incumplimientos, son suficientes para obtener una buena ganancia e incluso adjudicarse la garantía hipotecaria, cuando el adeudo se aproxima al valor del inmueble hipotecado y el deudor no puede pagar lo adeudado.

En el caso, la recomendación para los contratos de mutuo con garantía hipotecaria, con cláusulas y penalidades que están siendo objeto de condena, son las siguientes:

Que la tasa de interés ordinaria, por el tiempo pactado para la devolución del capital mutuado, sea del 2.5% mensual y hasta el 3.3% mensual el interés moratorio.

Poner en el contrato de mutuo, cuál será por parte del deudor el destino del préstamo, justificando y documentando con documentos, que no se encuentra en estado de necesidad, que declara obtendrá un rendimiento mayor al que debe pagar y que tiene preparación académica, es decir, sabe lo que firma y a lo que se obliga.

Que las penas convencionales, no se refieran al mismo incumplimiento, pues ello las hace improcedentes o nulas conforme a los criterios jurisprudenciales del texto siguiente:

PENA CONVENCIONAL CIVIL. LE SON APLICABLES LAS MISMAS REGLAS QUE OPERAN PARA LOS INTERESES MORATORIOS EN MATERIA MERCANTIL, CUANDO ÉSTOS SON USURARIOS. Registró 2013116.

PENA DE INDEMNIZACIÓN (PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS COMPENSATORIOS) Y PENA CONVENCIONAL EN LOS CONTRATOS MERCANTILES. CASOS EN QUE PROCEDE SU RECLAMACIÓN (ARTÍCULO 88 DEL CÓDIGO DE COMERCIO). Registró 172452.

PENA CONVENCIONAL. LA DUPLICIDAD PROHIBIDA SÓLO EXISTE CUANDO SE REFIERE A LA MISMA OBLIGACIÓN (ARTÍCULO 1840 DEL CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL). Registró 189919

Una pena convencional por incumplimiento de la parte Deudora, cuando se tuviere que promover juicio para obtener el pago del capital mutuado y sus accesorios, equivalente al 50% de la suerte principal.

Otra pena convencional por GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, por el incumplimiento en devolver el capital mutuado al vencimiento natural o por el vencimiento anticipado del plazo estipulado, equivalente al QUINCE POR CIENTO del monto total de la deuda.

Nosotros contamos con la experiencia y procedimientos, que prueban que estas prestaciones, se están declarando procedentes y se ajustan a la Ley y artículos y jurisprudencias vigentes y aplicables.

REQUISITOS PARA INICIAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

a)  Comunicarse con nosotros, para decirnos que capital quiere invertir.

b)  Buscaremos a través de los medios publicitarios y de inversionistas, alguna persona interesada en su capital y que de una garantía hipotecaria de menos 3 veces superior al préstamos que se hace.

c)  Se hace el contrato y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Si el deudor es cumplido, usted recibirá su capital e intereses al final del plazo establecido y si no le pagan, se iniciará el juicio hipotecario correspondiente, para obtener el pago de capital, intereses y penas pactadas, a través del procedimiento de remate.

d)  Podemos comprar derechos litigiosos de Bancos, recién presentadas las demandadas, contamos con contactos que reciben las carteras de los Bancos con garantías de todos los niveles, obviamente siempre contará su dinero con el respaldo de una garantía hipotecaria en primer lugar, debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

e)  Podemos asesorarlo en la compra de un inmueble, en los procesos de remates judiciales que se dan ante los tribunales de la Ciudad de México.

CONCLUSIÓN.

Si usted quiere invertir y obtener un rendimiento superior al Bancario y no correr riesgos en su inversión, el préstamo a través de mutuo con interés y garantía hipotecaria o la compra de un proceso ya iniciado por un Banco respecto de personas que no pudieron pagar su crédito, son opciones seguras, que puede redituarle grandes ganancias, si usted es asesorado por alguien experto en la materia como nosotros.

Lic. Juan Carlos Acuña Martínez.

Nuestro DATOS son:

Teléfonos de la oficina: 55 78 77 91 y 55 88 30 58.

Dirección: Doctor Liceaga número 180, Edificio Orión, Departamento 1401, Colonia Doctores, Alcaldía Cuauhtémoc, Ciudad de México, Código Postal 06720.

Página Web: www.bufete-juridico-acuna-cardoso.com

Nuestra firma cuenta con más de 80 años de experiencia y cuatro generaciones de abogados, y hemos obtenido múltiples fallos favorables en materias de arrendamiento, juicios ejecutivos, especiales hipotecarios, demandas de responsabilidad civil objetiva y daño moral, así como en materia mercantil y familiar.

Clientes Relevantes:

a) Bayern de México S.A. de C.V.

b) SNF FLOERGER S.A. de C.V.

c) MISION MEXICANA A.C.

d) FINANCIERA CUALLI

e) CASASOL PEDREGAL