INTRODUCCIÓN
En nuestra
sociedad existe un gran desconocimiento acerca de lo que la ley establece
respecto a la propiedad de bienes tanto inmuebles como muebles, lo que es causa
de numerosos casos en los que las personas pierden su patrimonio o se ven
forzados a tener que entrar en diversos litigios que llevan mucho tiempo y
generan muchos gastos.
Por ello es
importante precisar que en un sentido estricto, la ley exige que tratándose de
bienes inmuebles la PROPIEDAD se acredite mediante una escritura pública otorgada ante un Notario público y que además la
misma se encuentre debidamente inscrita
en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (o su equivalente) en
la entidad federativa donde se encuentre dicho bien.
Nota: Existen otras formas de acreditar la propiedad
de bienes inmuebles, pero no nos referiremos a ellas por no formar parte
esencial de este artículo informativo.
La inscripción
en el Registro Público de la Propiedad y
del Comercio, cobra especial importancia, cuando se quiere transmitir la
propiedad de un bien inmueble, ya sea por venta,
donación, sucesión etc., ya que es necesario que el mismo se encuentre
libre de GRAVAMEN.
PROBLEMÁTICA
De acuerdo con
nuestra legislación un GRAVAMEN es
una carga u obligación impuesta sobre un inmueble o bien de nuestra propiedad
que tiene como consecuencia una limitación
a la disponibilidad de dicho bien; por lo general su inscripción es
ordenada por un Notario Público o una Autoridad Judicial.
Entre los
principales gravámenes que la legislación prevé se encuentran las hipotecas, embargos, demandas, fideicomisos, anotaciones
preventivas entre otras, los cuales pueden impedir que el inmueble se pueda
transmitir o bien representaran una fuerte disminución en su valor en caso de
enajenarse; pero sobre todo tratándose
de gravámenes de garantía (como hipotecas y embargos) pueden llevar que el bien sea REMATADO y se pierda por completo la
propiedad.
VÍAS DE SOLUCIÓN
Existen varias vías
por las cuales se puede cancelar un gravamen y liberar un inmueble en el
Registro Público de la Propiedad y del Comercio, de modo que se pueda disponer
libremente de él y se tenga certeza jurídica respecto a su estado; entre las
principales formas se encuentran las siguientes:
v Mediante un arreglo extrajudicial con el acreedor, para que efectué la
cancelación del gravamen.
v Resolver el Litigio del cual proviene el gravamen, ya sea por obtener
una sentencia absolutoria, por llegar a un convenio judicial o bien por pago de
las cantidades adeudadas.
v A través de un procedimiento
administrativo ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio,
denominado comúnmente “…CANCELACION POR CADUCIDAD DEL GRAVÁMEN O DE LA HIPOTECA…”;
siendo este el procedimiento principal sobre el cual trata el presente artículo
informativo y opera ante la falta de reinscripción del gravamen o de la
hipoteca.
FINALIDAD DEL PROCEDIMIENTO
El objeto del
procedimiento es presentar un escrito ante el Registro Público de la Propiedad
y del Comercio, solicitando se cancele el gravamen inscrito sobre la propiedad
(principalmente HIPOTECAS y EMBARGOS), en
atención a que su inscripción ha CADUCADO, es decir, que ha transcurrido el
tiempo previsto por la ley para que sean ejecutados sin que el acreedor o
titular de esos derechos lo haya hecho.
El resultado
principal de este procedimiento es la CANCELACIÓN del gravamen, y la liberación
por completo de inmueble para que se pueda disponer del libremente; siendo
además un proceso sumario, que puede resolverse por lo general en menos de seis
meses.
REQUISITOS PARA INICIAR EL PROCESO
a) El documento privado o
público donde se acredite la propiedad del inmueble en cuestión.
b) Tratándose de Hipotecas la
escritura donde se constituye el gravamen (especificando que para que proceda
la caducidad de la misma deben de haber transcurrido 20 años desde su
expedición).
c) Un Certificado de Libertad de
Gravámenes o Constancia de Folio Real (que son documentos que se obtienen ante
el propio Registro Público de la Propiedad y del Comercio), en donde conste que
el inmueble se encuentre inscrito a nombre del interesado y a su vez se señale
el gravamen impuesto sobre dicho bien.
Nota: En caso de que no tenga estos documentos,
nosotros podemos ayudarle a obtenerlos con la ayuda de algunos datos.
d) El pago de los derechos correspondientes
de CANCELACIÓN, los cuales varían dependiendo del tabulador establecido por el
Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
e) El escrito en donde se
detallen los antecedentes y se realice el razonamiento lógico-jurídico relativo
a la procedencia de la cancelación del gravamen.
IMPEDIMENTOS
Es importante
tomar en consideración que existen algunos impedimentos que pueden evitar
llevar a cabo el procedimiento antes señalado y los cuales se enuncian a
continuación:
a) Que el interesado no sea el
propietario del inmueble o siéndolo no se encuentre inscrito en el Registro
Público de la Propiedad y del Comercio, en cuyo caso primero es necesario
regularizar la situación jurídica del bien.
b) Que no haya transcurrido el
tiempo exigido por la ley para que opere la CADUCIDAD, que tratándose de
embargos es de DOS AÑOS y de hipotecas es de VEINTE AÑOS; o el equivalente
exigido por la ley aplicable.
c) Que el inmueble ya haya sido
REMATADO y ADJUDICADO a un tercero en algún procedimiento judicial.
d) Que el inmueble no se
encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, por
tratarse de un predio ejidal o pertenecer al estado, es decir, que se encuentre
matriculado.
e) Ante la negativa del Registro
Público de la Propiedad y del Comercio, por alguna falta de formalidad que
pueda surgir durante el procedimiento.
CONCLUSION.
El
procedimiento de “…CANCELACION POR
CADUCIDAD ANTE EL REGISTRO PÚBLICO…” es una de las mejores opciones para
liberar un inmueble de un gravamen o hipoteca, de forma rápida y segura, en un
plazo relativamente corto e implicando costos muy accesibles.
Si usted
tiene conocimiento de que su PROPIEDAD tiene un gravamen o hipoteca, acuda a
nosotros para asesorarse y lo ayudaremos a liberar su PATRIMONIO y el de su
FAMILIA.
Lic. Juan Carlos Acuña Martínez.
Nuestro DATOS son:
Teléfonos de la oficina: 55 78
77 91 y 55 88 30 58.
Dirección: Doctor Liceaga número
180, Edificio Orión, Departamento 1401, Colonia Doctores, Alcaldía Cuauhtémoc,
Ciudad de México, Código Postal 06720.
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